Waarom hebben zo veel mensen het over het aflossen van hun hypotheek? Het is ineens helemaal hip. Na lang “bij een hoge hypotheek, krijg je meer rente aftrek, zonde om dit mis te lopen”. Gaan we nu massaal aflossen.

Eigenlijk wordt het door sommige al jaren geroepen. Nu de hypotheek rente aftrek ook nog eens afgebouwd wordt, wordt aflossen steeds belangrijker. Vooral de volledig aflossingsvrije hypotheek is gevaarlijk. Waarom?

Wat is hypotheek rente aftrek?

Een hypotheek is (meestal) opgebouwd uit 2 delen: Aflossing en rente. Over de betaalde rente, krijg je hypotheek rente terug. Hoe meer rente je betaald, hoe meer je ook terug krijgt. De rente die je betaald hebt, mag je in BOX 1 inkomsten belasting aftrekken. Hoe meer inkomsten belasting je betaald, hoe hoger de aftrek is.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. De maandlasten zijn lager, maar je lost niets af. Na 30 jaar, heb je nog steeds dezelfde schuld als waar je mee bent begonnen. Enkel, krijg je steeds minder rente aftrek terug (na 30 jaar helemaal niets meer). Wat betekend dat je lasten in de toekomst 37-52% hoger kunnen zijn.

Zeker degene met een hoog inkomen, merken dit nu al doordat ze minder rente aftrek terug krijgen. Uiteindelijk na 30 jaar hypotheek krijgt niemand nog iets terug. Wat betekend dat je lasten 2 keer zo hoog kunnen worden, indien je een volledig aflossingsvrije hypotheek hebt. Als je inkomen in de loop van die jaren niet net zoveel groeien, of zelfs dalen door pensioen, kan het zijn dat je de hypotheek lasten niet meer kan betalen en je woning moet verkopen.

Verplicht aflossen

Daarom moeten nieuwe hypotheken verplicht binnen 30 jaar afgelost zijn. Tot 2013 moest je 50% van de woningwaarde verplicht aflossen. Ver daarvoor mocht je ook een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben. Voldoe je niet aan deze eisen, dan krijg je geen hypotheek rente aftrek. Indien je een hypotheek over sluit, mag dit nog aflossingsvrij zijn en krijg je gewoon nog hypotheek rente aftrek. Je kunt nog steeds voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen, het is alleen niet zo aantrekkelijk meer zonder de hypotheek rente aftrek. Deze regeling is gekomen, ter bescherming van woningbezitters.

Positieve kanten aflossingsvrije hypotheek

Er zitten echter ook goede kanten een een aflossingsvrije hypotheek. De lasten zijn laag, doordat je niet aflost. Wat betekend dat als je (tijdelijk) minder inkomsten hebt, je makkelijker rond kan komen omdat de lasten niet zo hoog zijn. Het fijne is dat aflossingsvrij, niet hoeft te betekenen dat je niet mag aflossen.

Hoe kan ik aflossen op mijn hypotheek?

Kijk goed je hypotheek voorwaarden na en kijk hoeveel je per jaar mag aflossen. Vaak 10-20% van de oorspronkelijke hoofdsom (= start bedrag) er zijn echter ook hypotheek verstrekkers waarbij je zoveel mag aflossen als je wil, mits je dit uit eigen middelen doet. Van je eigen spaarrekening en niet door een krediet elders af te sluiten.

Bepaal of het verstandig is om af te lossen. Is je woning nog niet goed geïsoleerd en ben je veel geld kwijt aan energie en gas? Dan kan het verstandiger zijn om eerst hierin te investeren en daarna te besparen. Het bedrag dat je hiermee bespaard, kan je reserveren om af te lossen op je hypotheek. Dit zelfde geldt voor zonnepanelen. Stel je betaald aan hypotheek 2% netto na hypotheek rente aftrek en je haalt 8% rendement uit isolatie, led-lampen en zonnepanelen. Dan is investeren beter dan aflossen, op dit moment.

Houd een buffer. Bepaal hoeveel je kan missen. Slim aflossen betekend niet al je vermogen in aflossen zetten. Het is belangrijk om te kijken wat je kan missen. Indien je koelkast stuk gaat of je keuken is toe aan een verbouwing, kost het meer als je daarvoor weer een lening moet afsluiten. Hypotheek rente is vrijwel altijd lager dan rente voor een consumptief krediet. De afgeloste hypotheek, kan je niet zomaar weer verhogen. Bij het Nibud, vind je welke buffer het beste bij je past met behulp van de buffer berekenaar.

Elke stap is er 1. Heb je nu niet veel vermogen om meteen groot in te zetten, doe het dan in stapjes. Als je elke maand 100 euro kan aflossen, los je per jaar 1200 euro af. De rente die je hiermee bespaard, kan je het jaar erop reserveren voor een hogere aflossing. Je creëert hiermee je eigen annuïteitenhypotheek. Indien je aflost op je
annuïteitenhypotheek, betekent dit dat je nog sneller je hypotheek aflost. Let bij het aflossen op hoeveel je minimaal per keer moet aflossen en per welk bedrag dit verhoogd wordt. Bijv. minimaal 100 euro per keer, verhogen met 50 euro per keer. Dus 100, 150, 200, 250. Dit staat omschreven in de voorwaarden of bel je adviseur/bank om te vragen hoe je moet aflossen.

De start van ons aflosverhaal: 2013

Voor ons begon het in 2013. Ik had meerdere artikelen gelezen over aflossen. Waarom wel, waarom niet. Onze hypotheek rente stond toen op 4,5% en de rente die we kregen op de spaarrekening was maar 1,2%. Wij zijn geen beleggers en ik vond het ook zonde om ook nog 1,2% belasting te moeten betalen over alles boven de 41.570 euro spaargeld.

Zonder ook maar enige kennis te hebben over hypotheken, ben ik er in gedoken. Die 1,2% belasting wilde ik niet gaan betalen. Meteen werd mij duidelijk, dat het slimmer was om af te lossen.

Netto betaalde rente = 4,5% hypotheekrente – 36% rente aftrek = 2,88
Rente spaarrekening = 1,2% – 1,2% vermogen belasting
Alles boven de 41.570 euro kregen we dus niets voor. Door af te lossen, besparen we wel 2,88% op de hypotheek rente.

Nieuwe doelen

Elk jaar keek ik hoeveel geld we over hadden. Soms iets meer soms iets minder. Eenmaal zwanger, was het zaak de vaste lasten te verminderen, zodat ik thuis kon blijven voor de kinderen.

Het eerste jaar hebben we direct 10.200 euro afgelost. Bij de Bank waar wij zaten, mocht je namelijk precies 20% extra aflossen per jaar van de oorspronkelijke hoofdsom. Als wij elk jaar 20% aflossen, is het na 5 jaar klaar. Wij hadden zoals onze adviseur dat ons uitlegde een kerstboom hypotheek. 4 hypotheken om oude hypotheken (zoals de starters hypotheek) om te zetten. Zo zouden wij het meeste profiteren van belasting voordeel.

Annuitair (klein): 8.534,00 > 1.700 afgelost
Annuitair (groot): 23.529,00 > 4.700 afgelost
Aflossingvrij: 100.000,00 > 3.800 afgelost
Opbouw spaar hypotheek: 69.687,00

Het eerste doel werd de kleinste, dan konden we 1 hypotheek wegstrepen. Dan de andere annuitaire hypotheek en aflossingsvrij gaf ook direct lasten vermindering. Maar omdat wij het eerste jaar veel over hadden, hebben we extra gestort. Op een opbouw spaar rekening kon je beter niet extra storten, dat heeft nare belasting consequenties.

2014

Onze eerste zoon werd geboren, dus wij verwachten weinig inkomsten groei, aangezien ik gestopt was met werken. Toch wilde ik het eerste doel halen: 1 hypotheek wegstrepen binnen 5 jaar. Dus hebben we 1.700 euro op de kleine annuïteiten hypotheek afgelost. De rest van het spaargeld wilde we apart houden zodat we elke maand iets aan onszelf konden “uitbetalen” van de spaarrekening om rond te komen.

2015

Ben ik weer gaan werken, niet veel. Maar dit maakte het over grote deel van het extra spaargeld wat apart stond, overbodig. Ook hebben we flink bespaard op de vaste lasten. Aflossen levert nog steeds meer op. Doordat we minder hypotheekrente hoefden te betalen omdat de hypotheek een beetje is afgelost, hielden we ook meer geld over.

Annuitair (klein): 1.700 afgelost
Annuitair (groot): 4.700 afgelost
Aflossingvrij: 6.200 afgelost
Totaal extra: 12.600 euro

2016

Annuitair (klein): 1.700 afgelost
Annuitair (groot): 4.700 afgelost

2017

Annuitair (klein): 1.000 afgelost
Annuitair (groot): 4.700 afgelost

JA! Doel 1 was bereikt: De eerste hypotheek was afgelost. In totaal hebben we in 5 jaar tijd 36.600 afgelost. Dit had ik nooit voor mogelijk gehouden. Dat wij als gewone Nederlanders dit voor elkaar konden krijgen. Zelfs in de periode dat ik weinig werkte.

2018

Niets afgelost. Totaal hadden wij 50.310,31 euro van de 201.750,00 afgelost. Bijna 25% sinds we de hypotheek hadden overgesloten in 2012. We zijn toen verhuisd. Dit kon, doordat wij zoveel overwaarde hadden gecreëerd en ik steeds meer ben gaan werken. Na veel kosten te hebben gehad. Verf, ramen, nieuwe badkamer, moeten we rustig aan doen. Mijn man is voor zichzelf begonnen, dus ook een lichte inkomen dip om dingen op te zetten.

Maar we hebben nog geld over. Dit huis is niet zo goed geïsoleerd als het vorige huis. Investeren in isolatie, levert meer op dan investeren in je hypotheek. Momenteel is onze hypotheek rente ook lager: 2,55% en kunnen wij 60.000 euro belastingvrij sparen. Dus minder snel zitten we tegen die vermogen belasting aan. Jammer dat de rente standen op een normale spaarrekening rond de 0,25%, schandalig laag, staan.

Nieuwe hypotheek:
Annuïteit: 128.900
Aflossingsvrij: 150.000
Totaal: 278.900

Het grappige van onze nieuwe hypotheek vind ik: We betalen oorspronkelijk minder hypotheeklasten als in het vorige huis. 891 euro oude huis – 831 euro nieuwe huis. We hebben een hogere hypotheek, met een lagere rente en we lossen automatisch meer af binnen 30 jaar, doordat het hypotheekbedrag hoger is.

Doelen 2019

Isoleren: Spouw, zolder, vloer, ramen
Bouwen schuur (nu ligt al het klusgereedschap in de weg)
Zonnepanelen (levert ook veel rendement op, mag ook in 2020)

Alles wat over blijft: In de hypotheek. Maar volgens mij zal het geld wel op zijn na al deze wensen. Hoewel ik met mijn nieuwe beroep, er weer in inkomsten op vooruit ga komende tijd. Ook stoppen we de besparingen van een lagere energierekening weer in het huis. Waarmee we opnieuw het sneeuwbal-effect gaan creëren. Net als in het vorige huis.

2030

Vraag is: Blijven we hier wonen, met minder lasten waardoor we minder hoeven te werken, of gaan we voor de volgende stap: een vrijstaand huis met een groot stuk grond? Feit is wel, wij gaan ons niet druk maken om ons pensioen, ons (extra) pensioen is het huis. Als we geen kosten hebben aan hypotheekrente, zouden we prima rond moeten komen van ons AOW. Via onze werkgevers bouwen we ook pensioen op.